京土地市场面临频频出招步步铺路房地产长效机制

北京土地市场似乎开始向着一个好的方面发展。

10月16、17日，北京市国土局再次挂出四块配建限价房地块，其中丰台区王佐镇魏各庄地块的挂牌文件中要求，15.5万平方米的建设用地全部用来建设“限价17000元/平方米的商品住房”。

10月15日，万科联合三家房企斥资7亿拿下延庆县沈家营镇东王化营村西侧地块，共16.6万平方米的建设用地中，有7万平米用来建设限价商品房。

再回溯到10月9日，北京市国土局叫停“大龙地王”顺义新城第21街区地块。

一边是叫停的地王，另外一边是频频推出建设限价房、自住型商品房的土地，频频出招的土地市场，似乎正在为亟待出炉的房地产长效机制铺路。

月内15地连出 均涉及限价类商品房

“增加土地供应，改变目前的供需关系，是解决土地市场紧张、土地价格高昂的根本办法。”伟业我爱我家市场研究院经理程浩业表示。

9月26日以来，不足一月的时间里，北京市国土局连推32土地，已超过平均一天一地的速度。其中包括15宗住宅用地，总涉及面积高达202.7万平方米。“这个月推地确实挺多的，”链家地产市场研究部张旭表示。

在这15宗住宅用地中，几乎宗宗涉及限价房。除顺义新城第21街区和北京经济技术开发区河西区的两块地分别建设定向安置房和配建公共租赁房以外，其余13块地全部涉及限价商品住房和自住型商品房。

共有11块地配建或全部建设限价商品房，每块地建筑限价房的面积在8500平方米到78084平方米之间，限制价格多在10000元/平方米上下，套内建筑面积140平米以内，也就是说限价商品房中并不会出现“大户型”。这10块地分别位于大兴、丰台、朝阳、通州、平谷、顺义、房山、经济技术开发区，限价商品房总建筑面积将不低于38.16万平方米，其中丰台王佐镇魏各庄单个地块的面积即在15.5万左右。

自住型商品房也成为当之无愧的主角。9月26日，海淀区东升乡地块作为北京市首例竞“自住型商品房”地块被推出，并将于10月25日现场竞价……这与之前竞价保障房的方法类似，即在当竞拍价格达到预设上限时，转为竞拍“自住型商品房”面积的方法确定获得人。继东升乡地块推出后，该方法成为近期土地挂牌要求的重点，除部分地块“全部用来建设限价商品房”或定向安置房之外，其余11块地全部采取此方法进行竞价。

“自住型商品房”的概念迷惑了不少人，截止目前为止，关于这一类住房的具体政策尚未出台。根据相关资料，可以初步界定该类型有别于普通商品房，在出售价格、购买人群以及购买后在出售等方面都有所限制，但又比限价商品房略贵，主要针对“夹心层”人群。在近期的部分挂牌文件中，标注“此类商品住房的销售对象、管理办法和再上市限制等条件，按照届时出台的管理政策执行”。

程浩业认为，增大土地供应量，是一种解决问题的合理方法。而张旭则表示，“这类地块未来建成的住宅价格肯定会有明显优势”，但另一方面，“就当前来看，一是量少，无法形成规模效应。二是，房企拿地成本仍然过高，利润压缩”，可能会引起一些问题。

限地王推限价地 步步接近长效机制

10月9日，北京市国土局叫停北京市顺义新城区第21街区地块挂牌出让活动。这块地被称为“原大龙地王”地块，曾于2009年被大龙地产以50.5亿元竞得，创当时北京单价、总价双地王，后因欠缴地价款而被收回。

9月23日该地块重出江湖再次挂牌出售，地块容积率、性质等方面均有所调整，但容积率仍为北京最低。该地块挂出时被媒体称为“格外抢眼”，对可能参与竞价的企业也曾做过多种推论，但未至竞价时间便被叫停。“此举主要是为平土地市场过热，”北京市国土局一位相关人士表示。

“叫停地王并不会给土地市场降温，但可以给土地市场带来缓冲的机会。”上海良玉投资经理郭玉良表示。

程浩业的观点与之类似，他认为，“控制地王是一个治标不治本的方法，根本方法还是增大土地供应，改善供需关系。”今年北京前三季度推出住宅用地835公顷，其中商品住宅用地供应589公顷；九月底至今推出的15块住宅用地，面积则达到了202公顷。

但张旭和程浩业都不认为这是一个足够的数字。“但现在的土地供应是很有限的，如果可持续地增加供应量，必须考虑改变目前的土地结构，比如农用地的改革。”程浩业说，他认为，“土地供给制度改革可以从根本上解决供地不足的问题，这应该是长效机制的一部分。”

房地产的长效机制是近期越来越火的一个话题，据多位权威人士透露，目前长效机制的意见征求已接近尾声，有望在下月召开的三中全会上面世。

除土地制度改革的方式外，房产税是也是关注的重点。“房产税扩容是必然之事，不仅在城市数量上扩容，而且在内容上扩容，”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，“房产税必然会向存量房扩容，特别是多套持有的存量房征收房产税的可能性很大。”

长效机制将可能在各个方面对房地产市场进行调控，目前的猜想包括控制成本、改善供需、保障刚需、避免出现泡沫等方面。其中，控制成本的方法包括房地产直接融资、推进住宅产业化等方式，改善供需则包括土地制度改革、城镇化整体布局规划。

除此之外，对于长效机制其他方面的猜想还有个人收入分配的改革、个人税收的分类、住房信息联网等内容。三中全会将于11月召开，届时，关于长效机制的种种猜想将尘埃落定。（新华网　　姚心璐）

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